¿Cuál es el mejor programa para llevar una comunidad de propietarios en 2026?
Cinco programas comparados para el presidente que lleva las cuentas, la comunidad sin administrador y el administrador que empieza con pocas fincas.
La respuesta corta: si llevas tú la comunidad y quieres empezar sin pagar, prueba Fynkus, que tiene versión gratuita, prueba de 15 días y descarga automática del banco. Si solo gestionas una comunidad, el plan Individual de FincasPlus cuesta 9,90 € al mes sin IVA, aunque se queda en los avisos. Para la contabilidad más completa, Gesfincas anuncia su licencia sin coste, pero está pensado para despachos. Y si eres un pequeño administrador que quiere juntas, remesas SEPA y app de vecinos en un solo pago, ADComunidad parte de 17 € al mes.
Un programa de comunidad de propietarios hace tres cosas que la hoja de cálculo hace mal. Lleva la contabilidad de la comunidad y el saldo de cada vecino. Genera los recibos por coeficiente, la cuota de participación de cada piso, y los envía al banco en una remesa SEPA. Y prepara la junta: convocatoria, orden del día, acta. Hemos comparado la web oficial de cada editor y sus condiciones, empezando por lo que no dicen.
Algunos enlaces pueden ser de afiliación. La clasificación es editorial: una plaza patrocinada siempre se señala en su ficha, y ningún enlace de afiliación cambia una nota.
El mejor programa según tu caso
Los 5 programas para comunidades comparados
La clasificación completa, con el punto fuerte de cada programa para una comunidad de propietarios. Dos editores no publican importes cerrados: te lo decimos en lugar de copiar un precio de un directorio. Haz clic en un programa para leer su ficha.
| Mejor para | Punto fuerte | Plan gratis | Tamaño del equipo | Ver | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Gesfincas | Contabilidad más completa | Contabilidad y conciliación bancaria automatizadas | 4.0/5 | Licencia anunciada sin coste | ✓ | Administrador o comunidad grande con gestor | Ver → |
| 2 | Fynkus | Empezar sin pagar | Descarga y categorización bancaria incluidas | 3.9/5 | Versión gratuita; planes según comunidades | ✓ | Presidente o administrador que empieza | Ver → |
| 3 | ADComunidad | Todo incluido | Juntas, remesas SEPA y app en todos los planes | 3.7/5 | Desde 17 €/mes | — | Pequeño administrador | Ver → |
| 4 | FincasPlus | Una sola comunidad | Plan para 1 comunidad a precio bajo | 3.6/5 | 9,90 €/mes sin IVA (1 comunidad) | — | Comunidad autogestionada | Ver → |
| 5 | Comunix | Recibos y banco sencillos | Norma 43 y liquidación por propietario | 3.3/5 | 29 €/mes sin IVA, comunidades ilimitadas (gratis en beta) | ✓ | Quien solo quiere cuadrar el banco | Ver → |
Precios leídos en las webs oficiales de los editores en 2026, sin IVA cuando el editor lo indica. Las comisiones bancarias de las remesas se suman siempre.
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Cómo hemos comparado y puntuado
Partimos de la pregunta de un presidente al que le toca llevar las cuentas, o de una comunidad que quiere prescindir del administrador: ¿qué programa me deja emitir los recibos, cuadrar el banco y preparar la junta sin pelearme con una hoja de cálculo? Para cada programa leímos la web oficial y su página de precios, y anotamos lo que falta.
Dejamos fuera algunos nombres. VecinApp no nos dejó leer su web durante la comparación, así que no podemos dar su precio. PropietariosOnline, citado como gratuito para presidentes, tiene la web cerrada. Gesfincas, Fynkus y Comunix conservan la nota que tienen en nuestra clasificación de programas para administradores de fincas: un programa mantiene la misma nota en todas nuestras páginas.
- Contabilidad y control de fondosContabilidad de la comunidad, saldo de cada propietario, recibos por coeficiente, fondo de reserva.30 %
- Relación calidad-precioPrecio visible sin demo, coste para una comunidad, permanencia, módulos incluidos.20 %
- Facilidad de usoCurva de aprendizaje para un presidente que no es contable, nube y móvil.20 %
- Soporte y migraciónImportación de datos desde Excel u otro programa, formación, soporte.15 %
- Integraciones y portalesDescarga bancaria, remesas SEPA, app de vecinos, juntas y firma.15 %
Algunos enlaces pueden ser de afiliación. La clasificación es editorial: una plaza patrocinada siempre se señala en su ficha, y ningún enlace de afiliación cambia una nota.
Gesfincas
Gesfincas es el programa de IESA, el editor de referencia entre los administradores de fincas en España. Si tu comunidad tiene un gestor o tú das el paso de administrar varias fincas, es el programa que más gente conoce, y eso facilita encontrar ayuda.
Automatiza la contabilidad, la conciliación bancaria y la descarga de movimientos con un agregador financiero. Los vecinos tienen un portal propio, Tucomunidad, para consultar recibos y documentos.
Lo llamativo es el precio: IESA anuncia la licencia sin coste. Pero la página no explica las condiciones. Antes de nada, pide por escrito qué incluye, qué servicios se cobran aparte y si la gratuidad tiene plazo.
Su límite para una comunidad que se autogestiona: está pensado para despachos. Un presidente que lleva un solo edificio puede encontrarlo grande y poco guiado.
- Contabilidad y conciliación bancaria automatizadas
- Agregador financiero para los movimientos
- Portal de vecinos Tucomunidad
- ✓Licencia anunciada sin coste
- ✓Programa conocido por muchos profesionales
- ✓Contabilidad sólida
- ✗Condiciones de la licencia poco detalladas
- ✗Pensado para despachos, no para presidentes
- ✗Pocas opiniones públicas de usuarios
La mejor contabilidad sin pagar licencia, para una comunidad grande o un administrador que empieza. Pide las condiciones por escrito.
Fynkus
Fynkus funciona en la nube, sin nada que instalar, y deja empezar con una versión gratuita y una prueba de 15 días. Para un presidente que hereda las cuentas en una carpeta, es la forma más barata de probar si un programa le ahorra tiempo.
Lo mejor es el banco: la descarga y la categorización automáticas de los movimientos van incluidas en el precio. Los propietarios tienen una app gratuita para avisos e información, y puedes importar los datos de los vecinos desde Excel.
El problema es que la web no publica importes: el precio «se adapta a tu volumen de comunidades». Tampoco dice qué límites tiene la versión gratuita. Y el acceso está rotulado para administradores, así que confirma con el editor que una comunidad autogestionada puede darse de alta.
- Versión gratuita y prueba de 15 días
- Descarga y categorización bancaria incluidas
- App gratuita para propietarios
- Importación desde Excel
- ✓Se empieza sin pagar
- ✓Nada que instalar
- ✓Banco automatizado desde el principio
- ✗Sin importes publicados
- ✗Límites de la versión gratuita no explicados
- ✗Web pensada para administradores
La mejor puerta de entrada para un presidente que quiere dejar la hoja de cálculo. Importa un mes real de banco durante la prueba.
ADComunidad
ADComunidad parte de 17 € al mes, con todos los módulos incluidos y sin costes extra por módulo. El precio exacto depende del número de comunidades, así que hay que pedir presupuesto. Con la suscripción anual incluye dominio y web corporativa.
Es el más completo de los tres programas con precio de partida visible. Contabiliza las facturas con un agente de IA que lee los datos, concilia el banco con un agregador financiero y prepara las remesas SEPA de recibos. Las juntas van de la convocatoria al acta, con votaciones. Hay app para propietarios con recibos, documentos y avisos con fotos, y un agente telefónico virtual que convierte llamadas en incidencias.
Su límite: la web habla a administradores de fincas, no a presidentes, y no menciona plan gratuito. La prueba de 30 días llega después de una demo de 45 minutos.
- Juntas con convocatoria, votaciones y actas
- Remesas SEPA y conciliación bancaria
- Facturas contabilizadas con IA
- App para propietarios
- ✓Todos los módulos en el precio
- ✓Precio de partida visible
- ✓Prueba de 30 días con acompañamiento
- ✗Precio exacto solo con presupuesto
- ✗Pensado para administradores
- ✗Demo obligatoria antes de la prueba
La opción completa para un administrador que empieza con pocas fincas. Pide el presupuesto con tu número exacto de comunidades.
FincasPlus
FincasPlus publica una tabla de precios completa, algo raro en este sector. El plan Individual cuesta 9,90 € al mes sin IVA para una comunidad, un usuario y 256 MB de documentos. Es el precio más bajo de esta clasificación para un presidente que lleva su propio edificio.
Pero lee la tabla entera. El plan Individual solo incluye el módulo de avisos. La facturación y las juntas llegan con Estándar, a 29,90 € al mes, y la app de vecinos con Avanzado, a 39,90 €. Para recibos, juntas y app en una sola comunidad, pagas lo mismo que un despacho con 100.
El programa gestiona propietarios, coeficientes, cuotas, presupuestos, incidencias y siniestros, ficheros SEPA, consumos individuales y juntas con orden del día y actas. La web no menciona ni plan gratuito ni prueba.
- Tabla de precios pública y completa
- Ficheros SEPA y consumos por propietario
- Juntas con orden del día y actas desde Estándar
- ✓9,90 € al mes para una comunidad
- ✓Precios claros sin pedir demo
- ✓Cinco planes para crecer
- ✗Plan Individual limitado a los avisos
- ✗App de vecinos solo desde 39,90 €
- ✗Sin prueba gratuita mencionada
El mejor precio para una comunidad sola si solo necesitas avisos e incidencias. Para recibos y juntas, calcula con el plan Estándar.
Comunix
Comunix es un programa joven, todavía en beta y gratuito mientras dure, con 30 días de aviso antes de cobrar. Después costará 29 € al mes sin IVA con comunidades ilimitadas.
Hace pocas cosas, y las hace con un objetivo claro: importa extractos bancarios en Norma 43, reparte cada pago por piso, prepara los recibos del mes para el banco y saca el presupuesto, la liquidación por propietario y el informe anual.
Lo que no hace lo dice su propia web: no lleva actas, ni incidencias, ni app para vecinos. Para una comunidad que solo quiere saber quién debe qué, la beta gratuita es una buena prueba. Para preparar la junta, necesitarás otra herramienta.
- Importación de extractos Norma 43
- Liquidación por propietario
- Gratis durante la beta
- ✓Precio sencillo y sin permanencia
- ✓Se prueba gratis con datos reales
- ✓Muy rápido de entender
- ✗Producto en beta
- ✗Sin actas, incidencias ni app para vecinos
- ✗Contabilidad formal no descrita
Una buena prueba gratuita para cuadrar el banco de la comunidad. No sirve para preparar la junta.
Lo que una comunidad debe mirar primero
Una comunidad no se equivoca de programa por las funciones. Se equivoca por un plan que no incluye lo que necesita, por un traspaso mal hecho entre presidentes o por vecinos que nunca abren la app. Seis puntos antes de decidir.
Qué módulos entran en tu plan
En FincasPlus, el plan de 9,90 € solo trae avisos; recibos y juntas empiezan en 29,90 €. Compara siempre el plan que tiene lo que vas a usar.
Si el programa acepta comunidades
Casi todos los editores hablan a administradores de fincas. Pregunta antes si una comunidad autogestionada puede darse de alta.
El banco
La descarga automática de movimientos te ahorra la mayor parte del trabajo. Fynkus y Gesfincas la incluyen; Comunix importa Norma 43.
Las remesas SEPA
Cobrar por domiciliación evita perseguir a los vecinos. Comprueba que el programa genera el fichero de remesa que acepta tu banco.
El traspaso entre presidentes
El cargo cambia con frecuencia. Usa un correo de la comunidad para la cuenta y da acceso a otra persona de la junta.
La salida
Pide durante la prueba una exportación de saldos y movimientos en hoja de cálculo. La necesitarás el día que contratéis un administrador.
- Calcula el precio con el plan que incluye recibos y juntas
- Confirma que una comunidad sin administrador puede usarlo
- Prueba la descarga de un mes real de banco
- Comprueba el fichero de remesa con tu banco
- Prueba la exportación antes de pagar
Cinco trampas que cuestan caro a una comunidad
El precio de la tarifa rara vez es donde se va el dinero. Estas son las trampas más frecuentes, con la solución.
Contratar el plan más barato sin mirar los módulos
La más frecuenteEl plan Individual de FincasPlus cuesta 9,90 € al mes, pero solo trae avisos. Si necesitas recibos y juntas, pasas a 29,90 €: 240 € más al año sin IVA.
La solución: haz la lista de lo que harás cada mes y busca el plan más barato que lo incluya todo.
- Individual
- 9,90 €/mes
- Estándar
- 29,90 €/mes
Fiarse de un gratis sin condiciones escritas
Gesfincas anuncia la licencia sin coste y Fynkus una versión gratuita, pero ninguno detalla en su web los límites. Comunix es gratis solo durante la beta.
La solución: pide por escrito qué incluye el gratis y qué pasa cuando termina.
Montar toda la comunidad sobre un programa en beta
Comunix avisa con 30 días antes de empezar a cobrar 29 € al mes. Es un aviso honesto, pero un programa en beta puede cambiar de funciones o de precio.
La solución: guarda una exportación mensual de saldos mientras uses una beta.
- Aviso antes de cobrar
- 30 días
Dar por hecho que todos los vecinos usarán la app
La app de vecinos es cómoda, pero no todos la abrirán. En FincasPlus, además, solo llega con el plan Avanzado, a 39,90 € al mes.
La solución: sigue enviando la convocatoria y los recibos por los canales de siempre a quien lo pida.
Dejar las claves solo al presidente
Cuando cambia el presidente, la comunidad puede quedarse sin acceso a sus propias cuentas si todo está en su correo personal.
La solución: crea un correo de la comunidad y da acceso al secretario o a otro vecino.
Encuentra el programa que encaja contigo
Esta clasificación está pensada para comunidades y pequeños administradores. Para otros casos, mira nuestras otras clasificaciones.
Gesfincas, Fincasoft, Cegid Finca3 y más
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Solo quieres llevar las cuentas aparteProgramas de contabilidad para asociacionesIngresos, gastos y cuotas sin complicaciones
Preguntas frecuentes sobre programas para comunidades
¿Cuál es el mejor programa para llevar una comunidad de propietarios?
Para empezar sin pagar, Fynkus: versión gratuita, prueba de 15 días y descarga automática del banco. Si quieres un precio cerrado para una sola comunidad, FincasPlus cuesta 9,90 € al mes sin IVA, aunque los recibos y las juntas piden el plan de 29,90 €.
¿Hay algún programa gratuito para comunidades de vecinos?
Sí: Fynkus tiene versión gratuita, Gesfincas anuncia su licencia sin coste y Comunix es gratis mientras dure su beta. Ninguno detalla en su web los límites de ese gratis: pídelos por escrito.
¿Cuánto cuesta un programa para comunidad de propietarios?
Desde 9,90 € al mes sin IVA con FincasPlus para una comunidad, 17 € al mes con ADComunidad y 29 € al mes con Comunix cuando acabe la beta. Fynkus ajusta el precio al número de comunidades.
¿Puede el presidente llevar la contabilidad de la comunidad con un programa?
Sí, en una comunidad pequeña es lo más práctico: el programa descarga el banco, emite los recibos y saca el saldo de cada vecino. Antes, confirma con el editor que acepta comunidades sin administrador, porque casi todos hablan a despachos.
¿Qué es una remesa SEPA y por qué importa?
Es el fichero con todos los recibos del mes que mandas al banco para cobrarlos por domiciliación. ADComunidad lo genera dentro de su flujo de presupuesto, recibos y remesas; sin él, tienes que perseguir cada pago a mano.
¿Qué es la Norma 43?
Es el formato estándar de los extractos bancarios en España. Un programa que la importa, como Comunix, puede repartir los pagos por piso sin que copies movimientos a mano.
¿Cómo paso las cuentas de la comunidad de Excel a un programa?
Prepara la lista de propietarios con su coeficiente y el saldo de cada uno a una fecha de cierre. Fynkus importa propietarios desde Excel; comprueba que los saldos cuadran con el extracto del banco antes de emitir los primeros recibos.