Quel logiciel pour un administrateur de biens, selon la taille de ton cabinet ?
Le bon logiciel à 40 lots devient un frein à 400, et un risque à 2 000.
Un agent qui signe ses premiers mandats de gestion, un cabinet indépendant qui gère 600 lots sur un logiciel vieillissant et un groupe qui fait gérance et syndic n'ont pas le même problème. Le premier veut une comptabilité mandant propre pour un petit budget. Le deuxième veut sortir de la saisie double sans casser ses soldes. Le troisième veut une seule base pour deux métiers et un éditeur qui tiendra dix ans.
La réponse courte. Moins de 100 lots : Immobilier Loyer avec l'option Gérance Pro, le seul à afficher un prix (29,70 € par mois en additionnant l'offre pro et l'option). De 100 à 1 000 lots : LOCKimmo si tu veux suivre ta garantie financière de près, Powimo si tu veux un outil 100 % en ligne. Au-delà, gérance et syndic : ICS ou Crypto, avec Vilogi à mettre en concurrence sur le forfait tout compris.
Si tu cherches plutôt le classement général des logiciels de gérance, il est sur notre comparatif des logiciels d'administration de biens. Cette page-ci répond à une autre question : à ton stade, lequel, et ce que ton garant va te demander.
Le classement est éditorial : une place sponsorisée est toujours signalée sur sa fiche, et aucun lien affilié ne change une note.
Le bon logiciel à chaque stade
Balance des mandants et pointe de gestion pour 29,70 € par mois
Cabinet de 100 à 1 000 lotsSuivi de la garantie financière et rapprochement automatique
Gérance et syndic au-delà de 1 000 lotsSPIRIT Gestion et SPIRIT Syndic, reprise des données accompagnée
Trois stades de cabinet, trois logiciels différents
Le nombre de lots ne dit pas tout, mais il change ce qui coûte cher. À 50 lots, c'est le prix et le temps de saisie. À 500, c'est la reprise des données et le nombre de gestionnaires. À 2 000, c'est la stabilité de l'éditeur et la place du syndic dans la même base.
Tu prends tes premiers mandats de gestion
DémarrageTu viens d'obtenir la mention gestion sur ta carte, ou tu l'ajoutes à une agence de transaction. Ton portefeuille se compte en dizaines de lots et c'est souvent toi qui fais tout. Tu n'as pas besoin d'un progiciel avec trois jours de formation. Tu as besoin de quatre choses dès le premier loyer encaissé : un compte par propriétaire, des comptes rendus de gérance clairs, une balance des mandants qui tombe juste et une pointe de gestion à envoyer à ta caisse de garantie.
Immobilier Loyer avec l'option Gérance Pro coche ces cases et affiche son prix. Le piège à ce stade : ce type d'outil tient la comptabilité de tes mandants, pas celle de ton agence. Prévois ton expert-comptable ou un second outil pour tes propres comptes, sinon tu le découvriras à la première clôture.
Autre piège courant : saisir les locataires sans leur historique. Un pro à 50 locations raconte que ses anciens locataires apparaissaient en impayé, faute de soldes de départ. Reprends les soldes avant le premier quittancement.
Si tu gères seulement tes propres biens, sans mandat ni fonds de tiers, tu n'as pas besoin de comptabilité mandant : regarde plutôt les logiciels de gestion locative pour bailleurs. Septeo, l'éditeur de SPI et Netty, a aussi présenté une offre clé en main pour les agents qui se lancent en gestion locative, annoncée à moins de 100 € par mois, sans détail public de son contenu.
- Logiciel conseillé
- Immobilier Loyer + Gérance Pro
- Coût à 50 lots
- Dès 29,70 € par mois (18,70 € + 11 €)
- À prévoir à côté
- La comptabilité de ton agence
Ton cabinet gère entre 100 et 1 000 lots
CroissanceTu as plusieurs gestionnaires, une comptable ou une assistante, et ton logiciel actuel commence à coûter du temps : rapprochement bancaire fait à la main, CRG retouchés sous tableur, serveur au fond du bureau. À ce stade, le bon choix est un éditeur métier qui automatise la banque et suit ta garantie, sans t'imposer l'outillage d'un groupe national.
LOCKimmo met en avant le suivi de la garantie financière avec des alertes, et un rapprochement bancaire automatique. Powimo tourne dans le navigateur, sans serveur. Les deux se vendent sur devis : c'est le moment de négocier le prix au lot avant que ton portefeuille double, avec une clause de révision écrite.
Le vrai coût ici n'est pas l'abonnement, c'est la migration. Fais chiffrer la reprise des soldes, des mandats et de l'historique comme une ligne à part du devis.
- Logiciels conseillés
- LOCKimmo, Powimo
- Coût à 300 lots
- Sur devis : aucun prix public
- Poste à surveiller
- La reprise des données
Tu fais gérance et syndic, au-delà de 1 000 lots
Gros cabinetTu as des services séparés, peut-être plusieurs agences, et le syndic pèse autant que la gérance. Ce qui compte : une seule base pour les deux métiers, un éditeur assez solide pour durer, et des collaborateurs qui connaissent déjà l'outil. Des offres d'emploi de gestionnaire exigent l'expérience d'ICS, d'autres citent SPI et Netty : le logiciel pèse sur ton recrutement.
ICS et Crypto sont les deux noms à mettre face à face, avec Vilogi pour sa formule tout compris. Un point d'attention : le marché se concentre. Orisha regroupe Crypto, Gercop, Powimo et Immofacile ; Septeo regroupe SPI, Netty et INCH. Demande la feuille de route du produit que tu achètes, et la réversibilité de tes données, avant de signer pour plusieurs années.
Si le syndic est ton métier principal, notre comparatif des logiciels de syndic va plus loin sur la comptabilité de copropriété et les assemblées.
- Logiciels conseillés
- ICS, Crypto, Vilogi
- Coût à 2 000 lots
- Sur devis : aucun prix public
- Poste à surveiller
- Feuille de route et réversibilité
Les 6 logiciels de gérance par stade
Le rang suit l'usage d'un cabinet titulaire de la carte G à chaque stade, pas seulement la note. Les notes sont celles de nos autres comparatifs, identiques d'une page à l'autre.
| Idéal pour | Ce qui le distingue | Offre gratuite | Taille d'équipe | Voir | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ICS | Meilleur au-delà de 1 000 lots, gérance et syndic | SPIRIT Gestion et SPIRIT Syndic sur une base | 3.8/5 | Sur devis, après démo | — | Plus de 1 000 lots | Voir → |
| 2 | LOCKimmo | Meilleur de 100 à 1 000 lots | Suivi de la garantie financière avec alertes | 3.7/5 | Sur devis | — | 100 à 1 000 lots | Voir → |
| 3 | Crypto | Meilleur pour un gros portefeuille avec équipe comptable | Balance des mandants et externalisation possible | 3.7/5 | Sur devis | — | Plus de 1 000 lots | Voir → |
| 4 | Immobilier Loyer | Meilleur pour les premiers mandats | Seul prix public : 18,70 € + 11 € par mois | 3.6/5 | 18,70 €/mois + Gérance Pro 11 €/mois | — | Moins de 100 lots | Voir → |
| 5 | Vilogi | Meilleur forfait tout compris avec essai gratuit | CRG détaillé et reprise du portefeuille proposée | 3.9/5 | Sur devis, essai gratuit | — | 100 lots et plus, gérance et syndic | Voir → |
| 6 | Powimo | Meilleur pour un cabinet en ligne, sans serveur | Base unique en ligne, quittances automatiques | 3.6/5 | Sur devis, sur démo | — | 100 à 1 000 lots | Voir → |
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Les pièces que ton logiciel doit sortir sans retraitement
Le jour où ta caisse de garantie ou la CCI te demande un document, tu n'as pas le temps de le reconstruire sous tableur. Voici ce qu'on te demande, et ce que ton logiciel doit produire en un clic. Fais-les sortir pendant la démo, sur tes propres données.
Pour obtenir ou renouveler la carte G
La balance des mandants
La pointe de gestion
L'état de rapprochement du compte séquestre
Les comptes rendus de gérance
Les factures fournisseurs en 2026
- Registre des mandats numéroté, édité depuis le logiciel
- Balance des mandants à une date choisie
- Pointe de gestion de l'année
- État de rapprochement du compte bancaire spécial, en PDF
- CRG par lot, avec un impayé et une facture de travaux
- Export complet de tes données (comptable et tableur), sans frais de sortie
Ce que coûte un logiciel de gérance à 50, 300 et 2 000 lots
Un seul éditeur de ce classement publie un prix. Pour les autres, nous ne donnons pas de chiffre : les fourchettes au lot qui circulent viennent de sources commerciales qui se contredisent entre elles. Voici ce qu'on sait, et comment obtenir un devis comparable.
À 50 lots
À 300 lots
À 2 000 lots
- Prix au lot ou au mandat, et à partir de quel seuil il baisse
- Coût de la reprise des données, en ligne séparée
- Formation : nombre de jours inclus
- Options payantes : banque, signature, extranet, SEPA
- Durée d'engagement et préavis
- Frais de sortie et format de l'export
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ICS
ICS équipe les administrateurs de biens depuis 1978. L'éditeur, une entreprise familiale, revendique plus de 18 000 utilisateurs chaque jour et huit agences en France. Côté gérance, sa brique SPIRIT Gestion porte la comptabilité des mandants et les opérations de gérance ; côté syndic, l'univers SPIRIT couvre la copropriété. Autour : LocaNet pour les biens vacants et les candidats, l'état des lieux sur mobile, la signature ICSign et un assistant d'IA, AIcs, qui aide sur les e-mails, les appels et le classement des documents, avec des suggestions que l'utilisateur valide.
Pourquoi il prend la tête au-delà de 1 000 lots : à cette taille, ce qui coûte cher, c'est le changement. ICS décrit un accompagnement complet à la migration, avec reprise des données, paramétrage et formation, et une télémaintenance en cas de blocage. Et il est connu des gestionnaires : des offres d'emploi en font une compétence indispensable.
Sa limite : aucun prix public, et une satisfaction contrastée. Dans une enquête auprès de 622 professionnels du syndic, ICS est le plus utilisé (114 répondants), mais 59 % des utilisateurs d'ICS et de Crypto disaient vouloir changer. Ce chiffre porte sur le syndic : interroge deux cabinets qui utilisent SPIRIT Gestion avant de signer.
- Comptabilité des mandants dans SPIRIT Gestion
- Gérance et syndic sur le même univers
- Migration accompagnée : reprise, paramétrage, formation
- ✓Éditeur spécialisé depuis 1978
- ✓Huit agences en France
- ✓Logiciel demandé dans les offres d'emploi de gestionnaire
- ✗Aucun prix affiché
- ✗Satisfaction contrastée chez les pros du syndic
- ✗Surdimensionné sous 100 lots
Le choix pour un gros cabinet qui fait les deux métiers. Fais chiffrer la reprise des données dans le devis initial, pas après la signature.
LOCKimmo
LOCKimmo existe depuis 2006 et revendique plus de 1 500 clients. Son discours est centré sur ce qui inquiète un cabinet en croissance : la comptabilité mandant (écritures, comptes propriétaires, flux dans un environnement dédié) et la garantie financière, avec un suivi automatique et des alertes. L'éditeur indique être recommandé par des garants comme la SOCAF et la CEGC.
Côté banque, la synchronisation et le rapprochement automatique enlèvent la tâche la plus ingrate du mois. Les comptes rendus de gérance se produisent par propriétaire ou par SCI, ce qui aide quand tes mandants détiennent leurs biens en société.
Pourquoi il est le meilleur à ce stade : il répond précisément à la question de la pointe et du rapprochement, sans le poids d'un progiciel de groupe. Sa limite : le prix n'est pas public, et un client note dans un avis affiché sur le site que les tarifs ont bien augmenté depuis ses débuts. Verrouille une clause de révision.
- Suivi automatique de la garantie financière, avec alertes
- Rapprochement bancaire automatique
- CRG par propriétaire ou par SCI
- ✓Pensé pour la conformité d'un cabinet sous carte G
- ✓Synchronisation bancaire intégrée
- ✓Éditeur installé depuis 2006
- ✗Aucun prix affiché
- ✗Hausses de prix signalées par un client
- ✗Moins taillé pour un groupe gérance et syndic
Le meilleur compromis pour un cabinet qui grandit et veut dormir tranquille avant le contrôle du garant. Négocie le prix au lot pour deux ans.
Crypto
Crypto est le logiciel d'administration de biens d'Orisha Real Estate, un groupe qui revendique plus de 75 000 utilisateurs et plus de 450 collaborateurs. Les supports de formation de l'éditeur découpent la gérance en deux temps : le quittancement, puis la comptabilité des mandants, avec la balance des mandants.
Sa différence pour un gros cabinet : le groupe propose un service d'externalisation administrative et comptable. Si ton service comptable sature en période de clôture, c'est une soupape que les éditeurs plus petits n'offrent pas.
Sa limite : dans l'enquête auprès des pros du syndic, 59 % des utilisateurs de Crypto et d'ICS voulaient changer de logiciel. Et Orisha possède aussi Gercop et Powimo : demande quel produit le groupe fera évoluer en priorité.
- Formation découpée : quittancement puis comptabilité des mandants
- Externalisation administrative et comptable proposée
- Gérance, copropriété, incidents et documents
- ✓Groupe de taille nationale
- ✓Services autour du logiciel
- ✓Adapté aux équipes comptables structurées
- ✗Aucun prix affiché
- ✗Satisfaction contrastée chez les pros du syndic
- ✗Plusieurs produits concurrents dans le même groupe
Une option solide au-delà de 1 000 lots, surtout si tu veux externaliser. Fais préciser la feuille de route de Crypto face aux autres produits du groupe.
Immobilier Loyer
Immobilier Loyer est un logiciel de gestion locative en ligne. Son option Gérance Pro le rend utilisable sous carte G : honoraires de gestion, comptes rendus détaillés par lot, rapport d'honoraires, grand livre, import et rapprochement bancaire, et surtout la balance des mandants et la pointe de gestion générées automatiquement pour ta caisse de garantie.
C'est le seul de ce classement à afficher ses prix : dès 18,70 € par mois sans engagement, plus 11 € par mois pour Gérance Pro, avec un essai de 30 jours sans carte bancaire. Les locaux commerciaux et parkings soumis à la TVA sont gérés.
Ses limites, lues dans les avis de professionnels et les réponses de l'éditeur : pas de comptabilité générale de l'agence, pas de syndic, et quelques gestes à apprendre (le reversement au propriétaire passe par un bouton dans le compte de gestion, le virement se fait ensuite depuis ta banque). Au-delà de quelques gestionnaires, tu passeras chez un éditeur métier.
- Balance des mandants et pointe de gestion automatiques
- CRG détaillés par lot et rapport d'honoraires
- Prix public et sans engagement
- ✓Le moins cher pour démarrer la gérance
- ✓Essai de 30 jours sans carte bancaire
- ✓Rapprochement bancaire inclus
- ✗Pas de comptabilité générale de l'agence
- ✗Pas de syndic
- ✗Reprise des données à faire toi-même
Le bon point de départ pour tes 50 premiers lots. Saisis les soldes de départ de chaque locataire avant le premier quittancement.
Vilogi
Vilogi est surtout connu en copropriété, mais son module de gestion de tous baux sert la gérance : compte rendu de gérance détaillé, relevés propriétaires automatiques, extranet où le propriétaire retrouve ses relevés et ses documents fiscaux. L'éditeur propose de reprendre ton portefeuille avec ses experts.
Son forfait inclut un package numérique : ordres de service, lecture automatique des factures, signature électronique, API, vote en assemblée à distance. Il y a un essai gratuit sans engagement et des webinaires de prise en main chaque semaine.
Sa limite : la page de l'éditeur ne détaille pas la comptabilité mandant, et le prix passe par un formulaire. Demande en démo la balance des mandants et la pointe de gestion avant de le comparer aux autres. Sa note vient de notre comparatif des logiciels de syndic, d'où l'intitulé de son premier critère.
- CRG détaillé et relevés propriétaires automatiques
- Reprise du portefeuille par l'éditeur
- Essai gratuit sans engagement
- ✓Forfait tout inclus
- ✓Gérance et copropriété dans le même outil
- ✓Prise en main accompagnée chaque semaine
- ✗Comptabilité mandant non décrite sur la page de l'éditeur
- ✗Prix sur formulaire
- ✗Pensé d'abord pour la copropriété
À mettre en concurrence avec ICS si tu fais les deux métiers. Fais-lui sortir une pointe de gestion pendant l'essai.
Powimo
Powimo est le logiciel de Seiitra, racheté par Orisha en 2025. L'éditeur revendique environ 400 clients, 10 000 utilisateurs par jour et une quinzaine de modules. Son module Comptabilité tourne sur une base unique en ligne, avec les quittances envoyées automatiquement ; l'éditeur décrit aussi le compte rendu de gérance et le rapprochement bancaire.
Pour un cabinet moyen qui a encore un serveur dans un placard et des gestionnaires en télétravail, c'est un vrai gain au quotidien.
Sa limite : son avenir dans un groupe qui possède aussi Crypto et Gercop. Pose la question de la feuille de route, et fais écrire la réversibilité de tes données dans le contrat.
- Base unique en ligne, sans serveur
- Quittances automatiques
- Gérance, syndic et paie des gardiens
- ✓Accessible depuis n'importe quel poste
- ✓Une quinzaine de modules
- ✓Éditeur adossé à un grand groupe
- ✗Aucun prix affiché
- ✗Feuille de route à clarifier depuis le rachat
- ✗Pages produit moins détaillées sur la pointe de gestion
Le bon choix pour quitter le serveur local. Exige un export complet sans frais de sortie avant de signer.
Cinq réflexes qui évitent les mauvaises surprises
Ces conseils viennent des erreurs qui reviennent chez les cabinets qui changent de taille ou de logiciel.
Fais sortir les pièces du garant pendant la démo
PrioritéApporte un petit jeu de données à toi : un propriétaire avec trois lots, un locataire en retard, une facture de travaux. Demande la balance des mandants, la pointe de gestion, l'état de rapprochement et le registre des mandats. Un outil qui hésite sur l'une de ces pièces te coûtera des heures chaque mois.
Reprends les soldes avant de basculer
MigrationSans soldes de départ, les anciens locataires remontent en impayé et les propriétaires reçoivent des CRG faux. Fige une date de bascule, rapproche le compte une dernière fois dans l'ancien outil, puis importe les soldes à cette date.
Exige l'export complet par écrit
ContratDans l'enquête auprès des pros du syndic, la facilité de migration obtient 2,74 sur 10. Demande que l'export comptable et l'export tableur de toutes tes données soient inclus, sans frais de sortie, et écris-le au contrat.
Sépare compta mandant et compta de l'agence
DémarrageUn outil de gérance d'entrée de gamme tient les comptes de tes mandants, pas ceux de ton agence. Décide dès le départ qui tient la comptabilité générale : ton expert-comptable ou un second logiciel.
Rapproche avant d'éditer les CRG
Chaque moisFais le rapprochement au moins une fois par mois, avant les comptes rendus de gérance. Date chaque opération à la date du relevé et pointe un virement groupé de la CAF une seule fois, rattaché à chaque opération. Enregistre chaque état en PDF.
Comment on a comparé et rangé
Le critère éliminatoire est le même que sur notre classement général des logiciels d'administration de biens : une comptabilité mandant conforme à la loi Hoguet, avec un compte par propriétaire, des comptes rendus de gérance, la balance des mandants et le rapprochement du compte séparé. Ce qui change ici, c'est l'ordre : chaque outil est rangé selon le stade de cabinet auquel il convient le mieux. Les notes, elles, sont reprises telles quelles de nos autres pages, pour qu'un outil ait la même valeur partout.
Nous avons lu les pages des éditeurs, leurs grilles de prix quand elles existent, leurs supports de formation, des avis de professionnels, des offres d'emploi de gestionnaires et une enquête menée auprès de 622 professionnels du syndic.
Les autres noms que tu croiseras, cités sans note. SPI et Netty (Septeo) : Septeo revendique plus de 3 000 administrateurs de biens clients et des offres d'emploi les citent, mais la page officielle lue décrit un cœur comptable sans écrire la comptabilité mandant, le CRG ni la garantie. Gercop (Orisha) et Aramis (prix sur demande, éditeur non nommé sur la fiche lue) : critère central non lu chez l'éditeur. Faute de vérification, nous ne les classons pas ; demande-leur une démo sur les pièces du garant.
Pour les foncières et les SCI qui gèrent leur propre patrimoine, vois les logiciels de gestion de patrimoine immobilier ; pour suivre tes propriétaires et tes prospects, les CRM immobiliers.
- Comptabilité mandant et conformitéComptes par propriétaire, balance des mandants, pointe de gestion, CRG, rapprochement du compte séparé.30 %
- Rapport qualité-prixPrix lisible, modules inclus, coût de la reprise et de la formation.20 %
- Facilité d'utilisationPrise en main par un gestionnaire, accès en ligne, automatisation.20 %
- Accompagnement et migrationReprise des soldes et de l'historique, formation, support.15 %
- Intégrations et extranetsBanque, signature, état des lieux, extranets, syndic dans la même base.15 %
Logiciel d'administrateur de biens par taille · FAQ
Quel logiciel choisir quand on démarre la gestion locative en agence ?
Un outil qui tient une comptabilité mandant dès le premier loyer, à prix public. Immobilier Loyer avec l'option Gérance Pro coûte dès 29,70 € par mois et sort la balance des mandants et la pointe de gestion. Un bon signal pour changer : l'arrivée d'un deuxième gestionnaire, qui rend la saisie partagée plus délicate.À partir de combien de lots faut-il un logiciel métier ?
Il n'y a pas de seuil légal, mais un seuil pratique : quand le rapprochement bancaire et les CRG te prennent plus d'une journée par mois, ou quand plusieurs personnes saisissent. Fais chiffrer la reprise des données avant de comparer les abonnements.Que demande la caisse de garantie à un administrateur de biens ?
Elle s'appuie sur les fonds que tu détiens pour tes mandants, avec le montant le plus élevé de l'année : la pointe de gestion. Prépare aussi la balance des mandants et l'état de rapprochement du compte bancaire spécial. Garde chaque état de rapprochement en PDF, mois par mois.Mon logiciel de gérance tient-il aussi la comptabilité de mon agence ?
Pas toujours. Les outils d'entrée de gamme tiennent les comptes de tes mandants, pas ta comptabilité générale. Pose la question en démo et décide qui tient tes propres comptes : ton expert-comptable ou un second logiciel.Combien de temps prend un changement de logiciel de gérance ?
Aucun des éditeurs classés ne publie de durée : demande un planning écrit, reprise et formation comprises. Choisis une date de bascule calme, hors clôture, et garde l'ancien outil en lecture le temps de vérifier les premiers CRG.Faut-il un seul logiciel pour la gérance et le syndic ?
C'est utile au-delà de quelques centaines de lots dans chaque métier, car les propriétaires sont souvent les mêmes. ICS, Crypto, Vilogi et Powimo couvrent les deux. Sous ce seuil, deux outils simples coûtent souvent moins qu'un progiciel complet.Comment comparer des devis sans prix public ?
Exige la même structure de devis : prix au lot, reprise des données, formation, options et frais de sortie sur des lignes séparées. Donne à chaque éditeur le même périmètre écrit : nombre de lots, de mandants et d'utilisateurs.