¿Cuál es el mejor software GMAO para el mantenimiento de edificios en 2026?
Seis GMAO puntuados para oficinas, redes de tiendas, edificios públicos y empresas de mantenimiento, más los editores bajo presupuesto que conviene conocer.
Respuesta corta: depende de cuántos edificios gestionas. Para uno solo y un equipo al que convencer, elige MaintainX: solicitantes gratis y Essential a 20 $ por usuario al mes. Para varios edificios con precio conocido, Fiix incluye la multisede desde Professional, a 75 $. Si mucha gente necesita acceso, Maintenance Care cuesta 250 $ al mes con usuarios ilimitados. Y si eres empresa de mantenimiento, Yuman une intervenciones, contratos y facturación, con precios en euros. Cuidado con la trampa número uno: varios editores estadounidenses solo activan la multisede en Enterprise.
Algunos enlaces pueden ser de afiliado. La clasificación es editorial: una plaza patrocinada siempre se indica en su ficha, y ningún enlace de afiliado cambia una nota.
El mejor GMAO para edificios según tu situación
Solicitantes gratis, Essential 20 $
Varios edificios, precio públicoMultisede desde Professional, 75 $
Empresa de mantenimientoContratos y portal desde 79 €
Muchos usuarios250 $/mes, usuarios ilimitados
Mucha subcontrataciónSubcontratas gratis por enlace
Rondas e inspeccionesGratis hasta 10 licencias
Los 6 GMAO para edificios comparados
En una cartera de edificios no decide el precio de entrada. Decide en qué plan puedes seguir varias sedes y cuánto pagas por ocupantes y subcontratas. La columna «Multisede y solicitantes» te lo dice al momento.
| Mejor para | Multisede y solicitantes | Plan gratis | Tamaño del equipo | Ver | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | MaintainX | Técnicos poco digitales | Solicitantes gratis; multisede en Enterprise | 4.5/5 | Gratis; Essential 20 $/usuario/mes | ✓ | Un edificio, equipo pequeño | Ver → |
| 2 | Fiix | Cartera de varios edificios | Multisede desde Professional | 4.2/5 | Gratis; Basic 45 $/usuario/mes | ✓ | Varias sedes, 3 a 20 técnicos | Ver → |
| 3 | Yuman | Empresa de mantenimiento | Contratos, portal de cliente, facturación | 4.1/5 | CORE 69 €/usuario/mes | — | Empresa de mantenimiento, 3 a 50 técnicos | Ver → |
| 4 | Maintenance Care | Muchos usuarios, precio fijo | Usuarios ilimitados, multisede incluida | 4.0/5 | Gratis; 250 $/mes | ✓ | Varias sedes, equipo grande | Ver → |
| 5 | UpKeep | Mucha subcontratación | Subcontratas por enlace público, gratis | 3.9/5 | Essential 24 $/usuario/mes | — | Un edificio, mucha subcontrata | Ver → |
| 6 | SafetyCulture | Rondas y listas de control | Inspecciones primero; tarifa por sede | 3.8/5 | Gratis; Premium 24 $/licencia/mes | ✓ | Rondas en varias sedes | Ver → |
Precios sin impuestos, leídos en las páginas oficiales en 2026, en dólares cuando el editor no los publica en euros.
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Cómo hemos comparado y clasificado
Partimos de la semana real de un responsable de mantenimiento: varios edificios, ocupantes que avisan de averías, subcontratas que llegan sin avisar y revisiones con fecha fija. De cada GMAO leímos la página oficial de precios plan por plan, buscando dónde aparecen la multisede, los solicitantes gratis, los preventivos recurrentes y la API. Después leímos las opiniones más críticas de usuarios del sector inmobiliario y de mantenimiento.
Solo clasificamos herramientas con precio público. Fracttal, Limble y Mobility Work no lo publican: aparecen más abajo, fuera de clasificación. Las notas de MaintainX, Fiix, Yuman, UpKeep y SafetyCulture son las de nuestro ranking general de GMAO, sin cambios.
- Multisede y solicitantesEn qué plan se gestionan varios edificios y si ocupantes y subcontratas pagan licencia.El más importante
- Preventivo y revisionesRecurrentes ilimitados o con tope, y facilidad para seguir una revisión periódica.Importante
- App de campoModo sin conexión, sencillez para el técnico, fotos y firmas.Medio
- Opiniones de usuariosAdopción, soporte y límites señalados por usuarios reales.Medio
- Precio públicoSin precio público, sin nota.Condición de entrada
Algunos enlaces pueden ser de afiliado. La clasificación es editorial: una plaza patrocinada siempre se indica en su ficha, y ningún enlace de afiliado cambia una nota.
MaintainX
MaintainX conserva la mejor nota de nuestra comparativa porque los técnicos la adoptan rápido. Un comprador la eligió «porque era la más sencilla para técnicos poco cómodos con la informática». En un edificio pesa igual otra ventaja: los solicitantes son ilimitados y gratuitos en todos los planes. Solo paga licencia quien entra a gestionar órdenes de trabajo. Inquilinos, conserjes o jefes de oficina avisan de una avería sin coste.
La trampa: la gestión multisede solo existe en Enterprise, bajo presupuesto. Basic solo admite 2 órdenes recurrentes activas y Essential, 3 órdenes con procedimiento al mes. Procedimientos ilimitados, contadores, stock, pedidos de compra y la API (la conexión con tus otros programas) llegan en Premium, a 65 $, unas tres veces el precio de Essential. Ojo: MaintainX muestra sus precios en dólares incluso en su web en español.
- Solicitantes ilimitados y gratis en todos los planes
- Órdenes recurrentes ilimitadas desde Essential
- La app móvil mejor valorada de la comparativa (4,7)
- ✓Adopción rápida incluso con equipos reacios
- ✓Pagas por quien gestiona, no por los ocupantes
- ✓Plan gratis para arrancar con un edificio
- ✗Multisede solo en Enterprise
- ✗Avisos que llegan cuando la tarea ya va con retraso, no antes
- ✗Algunos indicadores exigen exportar a Excel
La mejor opción para un solo edificio y un equipo al que hay que convencer. Si llevas varios, pide el presupuesto Enterprise antes de firmar Essential, o mira Fiix y Maintenance Care.
Fiix
Fiix, de Rockwell Automation, hace algo poco habitual: la multisede llega con Professional, a 75 $ por usuario al mes, con el precio publicado. En MaintainX y UpKeep hace falta Enterprise y negociar.
El plan Free permite 25 preventivos activos sin tarjeta, con un número de usuarios limitado que Fiix no precisa. Basic, a 45 $, quita ese límite. Su nota en stock y análisis (4,4) es la mejor de la lista. Sus puntos flojos: una app móvil menos fluida que la de MaintainX y el soporte (3,6). La API solo existe en Enterprise y como opción de pago.
- Multisede desde Professional, precio público
- Preventivos ilimitados desde Basic
- Mejor nota en stock y análisis (4,4)
- ✓Presupuesto calculable sin demo
- ✓Plan gratis con 25 preventivos
- ✓Sólido para revisiones periódicas
- ✗API solo en Enterprise, de pago
- ✗Licencia ligera para operarios aparte, bajo presupuesto
- ✗Soporte peor valorado (3,6)
La apuesta más segura para varios edificios con precio conocido. Cuenta 75 $ por técnico que entra al sistema y revisa en la demo cómo envían sus avisos los ocupantes.
Yuman
Yuman, editor francés, está pensado para el otro lado de la mesa: la empresa que mantiene edificios ajenos. El preventivo y los contratos con proveedores llegan con MAINTENANCE, a 79 € por usuario al mes, junto con un portal de cliente donde el gestor del edificio sigue sus intervenciones. En Advanced, a 99 €, se suman los contratos de cliente y la facturación automática: el parte de trabajo se convierte en factura sin volver a teclearlo.
La app funciona sin conexión desde CORE, algo clave en sótanos y salas técnicas. No tiene plan gratis, y su precio por usuario pesa para un propietario que no factura contratos. Es el único de esta lista con precios oficiales en euros.
- Portal de cliente desde MAINTENANCE
- Facturación automática en Advanced
- App sin conexión desde CORE
- ✓Precios publicados en euros
- ✓Contratos y facturación unidos a las intervenciones
- ✓Hecho para mantenimiento multitécnico
- ✗Sin plan gratis
- ✗Caro para un propietario sin contratos que facturar
- ✗No precisa si el precio lleva IVA
La opción correcta si eres empresa de mantenimiento y facturas contratos. Para un propietario o un ayuntamiento, Fiix o Maintenance Care cubren lo mismo por menos.
Maintenance Care
Maintenance Care rompe con el precio por usuario. Su plan principal cuesta 250 $ al mes con usuarios ilimitados y multisede incluida, con compromiso anual. Si diez técnicos, conserjes y responsables de sede necesitan entrar, es el único precio público de la lista que no sube con la plantilla.
El plan gratis sirve para curiosear: 2 usuarios, 3 preventivos, 5 activos, 3 proveedores y sin multisede. La API queda para Enterprise Elite. Antes de comprometerte un año, pon a dos técnicos a trabajar con él en el plan gratis: es la forma más rápida de saber si el equipo lo adoptará.
- Usuarios ilimitados a precio fijo
- Multisede incluida en el plan de pago
- Plan gratis para probar
- ✓Presupuesto que no sube con el equipo
- ✓Todos los responsables de sede pueden entrar
- ✓Todos los edificios en una cuenta
- ✗Compromiso anual
- ✗API solo en Enterprise Elite
- ✗Plan gratis demasiado corto para una cartera real
Lo más económico en cuanto más de cuatro o cinco personas necesitan acceso en varias sedes. Con una o dos licencias, MaintainX o Fiix salen más baratos.
UpKeep
UpKeep resuelve un clásico: la subcontrata que arregla algo y se va sin dejar rastro. Usuarios de solo lectura, solicitantes y terceros son gratis, y un proveedor puede actualizar una orden desde un enlace público sin iniciar sesión.
Hay que leer bien la tabla: el preventivo empieza en Premium, a 55 $, así que Essential no cubre las revisiones periódicas. El modo sin conexión llega en Professional, y la multisede y la API solo en Enterprise. La puesta en marcha se paga aparte: 500 $, 1.500 $ (45 días) o 5.000 $.
- Solicitantes y subcontratas gratis
- Actualización de órdenes por enlace público
- Soporte bien valorado (4,3)
- ✓El proveedor documenta su propio trabajo
- ✓Solo lectura gratis para dirección
- ✓Acompañamiento de arranque disponible
- ✗Preventivo solo desde Premium (55 $)
- ✗Multisede y API solo en Enterprise
- ✗Puesta en marcha de hasta 5.000 $
Encaja si tu edificio vive de subcontratas. Para varias sedes, el presupuesto Enterprise es inevitable: compáralo con el precio fijo de Maintenance Care.
SafetyCulture
SafetyCulture (cuya oferta de mantenimiento también se llama Mitti) nace de las inspecciones: rondas, visitas de seguridad, repasos. Su app móvil es de las mejor valoradas de la comparativa (4,5). El plan gratis llega a 10 licencias con 5 plantillas activas, y Premium cuesta 24 $ por licencia al mes en anual.
Para una cartera interesan dos cosas: una tarifa por sede con usuarios ilimitados, bajo presupuesto, y una API de 50.000 llamadas al mes en Premium. Pero la gestión de activos es «limitada» en el plan gratis y el mantenimiento automatizado exige Premium. El 2,9 en stock y análisis lo resume: gran herramienta de inspección, GMAO ligero.
- Gratis hasta 10 licencias
- Tarifa por sede, usuarios ilimitados
- App de inspección muy valorada (4,5)
- ✓Ideal para rondas programadas
- ✓Plan gratis generoso
- ✓API incluida en Premium
- ✗Gestión de activos limitada en gratis
- ✗Mantenimiento automatizado solo en Premium
- ✗Stock y análisis flojos (2,9)
Elígelo si tu trabajo son sobre todo rondas e inspecciones. Para planificar el mantenimiento de todo un inventario de equipos, Fiix o MaintainX llegan más lejos.
Los GMAO de edificios sin precio público
Estos nombres salen en cualquier búsqueda de GMAO para edificios en España. Ninguno publica precios en su web oficial, así que no les damos nota. Algunos merecen una reunión, sobre todo para el sector público o carteras grandes.
Fracttal: el editor con sede en España
EspañaFracttal tiene su sede en España y vende su GMAO por suscripción anual según plan. Su centro de ayuda indica que no hay costes ocultos, pero la página de precios no nos ha mostrado ningún importe, así que no lo clasificamos.
Nuestro consejo: pide el precio por escrito con tu número de sedes y técnicos, y pregunta si los solicitantes pagan licencia.
- Precio
- Bajo presupuesto
- Para quién
- Empresas en España y Latinoamérica
Limble: una sola sede hasta Enterprise
Limble ofrece Standard, Premium+ y Enterprise con una calculadora que no muestra importes. Standard y Premium+ se limitan a una sola sede; la multisede, los mapas y los informes multisede son de Enterprise. Standard no tiene modo sin conexión ni stock.
- Precio
- Bajo presupuesto
- Multisede
- Enterprise
Mobility Work: proveedores gratis e ilimitados
EuropaEste editor francés vende Premium, Advanced y Enterprise bajo presupuesto, con equipos y órdenes ilimitados. Los perfiles de producción y de proveedores son gratis e ilimitados, y promete un despliegue en tres semanas como máximo. Viene de la industria, como muestra nuestro ranking de GMAO para la industria.
- Precio
- Bajo presupuesto
- Proveedores
- Gratis
¿Cuánto cuesta un GMAO para 10 edificios y 5 técnicos?
Ninguna comparativa del top de Google hace esta cuenta. Caso habitual: 10 edificios, 5 técnicos que entran al sistema, ocupantes que envían avisos y seguimiento por sede. Importes de las páginas oficiales, sin impuestos ni extras.
MaintainX: 1.200 $ al año, sin multisede
Essential a 20 $ en anual: 5 × 20 × 12 = 1.200 $ al año con solicitantes gratis. El seguimiento por sede exige Enterprise. Con Premium (65 $) son 3.900 $, todavía sin multisede.
Fiix: 4.500 $ al año, multisede incluida
Professional a 75 $: 5 × 75 × 12 = 4.500 $. El único precio por usuario de la lista con multisede sin presupuesto.
Maintenance Care: 3.000 $ al año para todos
250 $ al mes con precio anual: 3.000 $ tanto si entran 5 como 25 personas, multisede incluida.
Yuman y UpKeep: según tu caso
Yuman MAINTENANCE: 5 × 79 × 12 = 4.740 € al año, lógico si facturas contratos. UpKeep Premium: 5 × 55 × 12 = 3.300 $, más la puesta en marcha si la contratas, y la multisede sigue en Enterprise.
- ¿Los solicitantes y ocupantes son gratis?
- ¿La multisede está en el plan que pagas?
- ¿Las subcontratas pueden cerrar órdenes sin licencia?
- ¿Los preventivos recurrentes son ilimitados?
- ¿La app funciona sin conexión en sótanos?
- ¿Hay costes de puesta en marcha?
Cinco trampas de un GMAO para edificios
Un GMAO de edificios rara vez falla por el programa. Falla por un plan mal elegido, datos desordenados o un equipo que nunca se lo creyó.
Firmar un plan que solo gestiona una sede
La más caraMaintainX, UpKeep y Limble reservan la multisede a Enterprise. Lo descubres el día que añades el segundo edificio.
Solución: pídelo por escrito antes de la prueba. Fiix la incluye desde Professional y Maintenance Care desde 250 $ al mes.
Pagar licencia por cada ocupante
En un edificio avisan de averías muchas más personas de las que las reparan. Si cada solicitante paga, el presupuesto se dispara.
Solución: confirma que los solicitantes son gratis (MaintainX, UpKeep) y pon un código QR en cada espacio para que el aviso llegue ya ubicado.
Olvidar una revisión reglamentaria
Protección contra incendios, ascensores, instalación eléctrica: vuelven en fechas fijas y comprometen tu responsabilidad. Monta cada una como preventivo recurrente por edificio y adjunta el acta del organismo de control.
Solución: revisa antes el tope de recurrentes: solo 2 en MaintainX Basic y ninguno en UpKeep Essential.
Importar una cartera mal nombrada
Los despliegues multisede fallan más por la normalización de datos que por el programa: tres nombres para el mismo edificio, equipos sin planta ni espacio.
Solución: fija la jerarquía sede, edificio, planta, espacio, equipo en una hoja de cálculo antes de importar nada.
Mantener el parte en papel «por si acaso»
Un comprador abandonó un GMAO a los dos años porque «generaba más trabajo del que ahorraba». Quejas habituales: demasiados pasos para una orden sencilla y listas ilegibles en pantalla pequeña.
Solución: implica a dos técnicos desde la primera semana, retira el papel el día del cambio y muestra la tasa de registro por equipo.
Elige el siguiente paso según tu necesidad
El mantenimiento de edificios se cruza con la gestión inmobiliaria, las obras y el inventario. Estas son nuestras otras comparativas.
Todos los GMAO comparados
Mantienes máquinas de producciónMejor GMAO para la industriaContadores, paradas, repuestos
Gestionas alquileresGestión de patrimonio inmobiliarioPropietarios y arrendadores
Eres administrador de fincasPrograma para administrador de fincasComunidades y gestión
Diriges obrasMejor software de gestión de obrasSeguimiento y repasos
Almacenas repuestosMejor software de inventarioStock y reposición
Preguntas frecuentes sobre GMAO para edificios
¿Qué es un GMAO para el mantenimiento de edificios?
Es un programa de gestión del mantenimiento organizado por sede, edificio, planta y espacio: recoge los avisos de los ocupantes, planifica preventivos y revisiones, controla a las subcontratas y guarda el historial de cada equipo. Frente a un GMAO industrial, hay menos contadores de máquina y muchas más empresas externas y revisiones periódicas.
¿Hay un GMAO gratis para edificios?
Sí, para empezar. MaintainX Basic es gratis pero limitado a 2 órdenes recurrentes activas, Fiix Free admite 25 preventivos, SafetyCulture llega a 10 licencias y Maintenance Care Free a 2 usuarios y 5 activos. Ninguno de estos planes gratis gestiona varias sedes.
¿Qué GMAO gestiona varios edificios?
Fiix incluye la multisede desde Professional (75 $ por usuario al mes) y Maintenance Care desde 250 $ al mes con usuarios ilimitados. MaintainX, UpKeep y Limble la reservan a Enterprise, bajo presupuesto.
¿Por qué los GMAO muestran precios en dólares en España?
Porque los editores estadounidenses cobran en dólares: MaintainX y SafetyCulture mantienen el dólar incluso en sus páginas en español. Yuman es el único de esta lista con precios oficiales en euros. Pide la factura en euros por escrito si tu contabilidad lo exige.
¿Cómo controlar las revisiones reglamentarias con un GMAO?
Crea un preventivo recurrente por revisión y por edificio (incendios, ascensores, electricidad), adjunta el acta y sigue los defectos hasta su corrección. Comprueba antes cuántos recurrentes admite el plan: ilimitados desde Essential en MaintainX, desde Basic en Fiix y solo desde Premium en UpKeep.
¿Qué diferencia hay entre GMAO y BMS?
El sistema de gestión del edificio controla en tiempo real climatización, ventilación o iluminación y lanza alarmas; el GMAO organiza y registra el trabajo de las personas. Conectados por API, una alarma puede abrir una orden, pero la API suele estar en planes altos (Premium en MaintainX y SafetyCulture, Enterprise en Fiix y UpKeep).
¿Cuánto tarda en implantarse un GMAO en varios edificios?
El programa se configura rápido; los datos no. Mobility Work promete tres semanas como máximo y UpKeep vende un arranque de 45 días. Reserva la mayor parte del tiempo a nombrar bien sedes y equipos antes de importar: ahí se tuercen la mayoría de despliegues multisede.